Fastighetsmarknaden i Skåne blir allt hetare. En utjämning av priserna mellan Köpenhamn och Malmö gynnar Annehem Fastigheter, som expanderar snabbt. Förutom traditionell fastighetsförvaltning driver bolaget även prestigeprojekten Malmö Tower och Victoria Park.

Traditionellt fastighetsbolag, men fokus på Malmös framtid
Annehem Fastigheter är ett nybildat skånskt fastighetsbolag, grundat 2005 och med tre ben att stå på:

      • Förvaltning
      • Projektutveckling
      • Service

Under Förvaltning finns traditionell fastighetsförvaltning på ett antal mellanstora orter i Skåne. Här har bolaget för närvarande sin tyngdpunkt.

Mer intressant är dock Projektutveckling, med tonvikt på Malmö och Öresundsregionen. Här märks prestigeprojekt som Malmö Tower i framtidsområdet Hyllie i södra Malmö och bostadskonceptet Victoria Park. Men även mindre projekt som nya vårdboenden.

Totalt har Annehem Fastigheter byggrätter motsvarande 110.000 kvadratmeter.

Tredje benet Service ingår som en del i Victoria Park (bostadsrätter för boende med högre krav på service) som skall byggas på Limhamn i Malmö, och som vi berättar mer om nedan.

Förvaltning med tyngdpunkt på mellanstora orter
Förvaltningsdelen har för närvarande tyngdpunkt på orterna Landskrona och Hässleholm. Totalt har man 85 fastigheter, med geografisk spridning på följande orter:

      • Landskrona, marknadsvärde 36%
      • Hässleholm, 27%
      • Malmö, 19%
      • Lund, 8%
      • Hörby, 6%
      • Övriga orter, 4%

Sammanlagda värdet på förvaltningsportföljen uppgår i nuläget till 916 miljoner kronor, baserat på extern värdering.

Värderingen ger en direktavkastning på 5,5 procent, vilket är ganska högt på dagens fastighetsmarknad (lägre krav på direktavkastning ger högre värde på fastigheterna).

Bostadsfastigheter står för 51% av hyresvärdet, medan kommersiella fastigheter (39%) och vårdfastigheter (10%) utgör resterande andel.

Att bolaget expanderat snabbt visas av att endast 34 av bolagets 85 fastigheter var tillträdda vid slutet av första kvartalet 2007.

Expansion i Landskrona
Särskilt har man växt i Landskrona, där bolaget idag äger hälften av fastigheterna längs de tre gågatorna i centrum.

- Vi har lyckats förvärva fastigheterna till mycket förmånliga priser och skapat ett intressant bestånd som gör att vi kan serva våra hyresgäster på ett bra sätt, berättar vd Peter Strand för beQuoted.

- Vi har också lanserat en del nytänkande på fastighetsmarknaden i Landskrona och till exempel infört omsättningsbaserade hyror. 

På kort tid har bolaget lyckats hitta hyresgäster som H&M, Ecco och Gina Tricot. Annehem tror att dessa hyresgäster skall bidra till en nystart för centrumhandeln i Landskrona.

- Att få in hyresgäster som H&M gör att andra butikskedjor vill följa efter. Därmed har vi redan kunnat få igenom rejäla hyreshöjningar, vilket ger en värdeökning på fastigheterna, fortsätter Peter Strand.

Dansk arbetspendling bakom ökade bopriser i Malmö
Mest intressant i Annehem är dock möjligheterna i Malmö och Öresundsregionen.

Integrationen mellan Köpenhamn och Malmö rullar nu på av sig självt, efter en lite trög start. Prognoserna över antalet resenärer och bilar som passerar över Öresundsbron får kontinuerligt räknas upp.

Till exempel räknade Öresundsbrons ägarbolag vid invigningen sommaren 2000 med att 22.500 bilar skulle passera Öresundsbron per dygn år 2025. Redan förra året (2006) fick prognosen fördubblas.
 
Bakom tillväxten står främst en ökad arbetspendling, där 96% pendlar från Skåne till mer välavlönade arbeten i Danmark.

Danskar som flyttar till Sverige har tillfrågats om varför de hellre bor på den svenska sidan och då räknat upp ett antal faktorer:
 
      • 80% nämnde lägre boendekostnader
      • 60% angav bättre boendestandard
      • 60% angav lägre bilpriser
        (att ha bil i Danmark kan det dubbla mot i Sverige)
      • 60% angav lägre levnadsomkostnader
      • 20% angav kortare restid till arbetet

Som synes är ett billigare boende ett viktigt skäl till att flytta. Prisskillnaderna för bostäder mellan Malmö och Köpenhamn har tidigare varit mycket stora, men sjunker nu i snabb takt.

I Malmö kostade en bostadsrätt i genomsnitt under 3.000 kr per kvadratmeter år 1996. Tio år senare hade priset stigit till över 15.000 kronor. Och i mer attraktiva områden till mellan 30.000 - 50.000 kronor per kvadratmeter.

Fortfarande kostar ändå motsvarande ägarlägenhet dubbelt så mycket i Köpenhamn.

Hyllievång ny stadsdel i Malmö
Annehem tror på en fortsatt stark integration i regionen. Bygget av Citytunneln (Malmös egen tunnelbana) skall skapa nya möjligheter vid Hyllie (Malmö Syd), sista stationen innan Danmark.

Citytunneln skall stå klar 2011. Då beräknas 74.000 resenärer dagligen använda tunneln, varav 17.000 i Hyllie. Ett alternativ för Annehem är att bygga Malmö Tower, en skyskrapa på 216 meter med 65.500 kvadratmeter bostäder fördelade på 500 lägenheter.

- Vi har ännu inte slutgiltigt bestämt oss för vad som skall byggas i Hyllie. Läget är unikt och en möjlighet är som sagt ett Malmö Tower, förklarar Peter Strand.

- Men det kan också bli ett annat upplägg, vilket dock inte betyder att det kommer att bli ett mindre projekt. Det viktigaste för oss är att det blir en ekonomiskt så bra affär som möjligt.

Om det blir ett hus på höjden lär det bli så högt som företaget har skissat på. Enligt Peter Strand skulle det vara närmast tjänstefel att bygga lägre än det välkända Turning Torso.

- Ingen vill vara tvåa. Bygger vi ett hus på höjden kommer det att bli högre än Turning Torso, lovar Peter Strand. Men det kan också bli en annan typ av landmärke, som då inte kommer att vara höjdbaserat.

Oavsett vilket tror beQuoted på Hyllieprojektet. Pendlingstiden till Kastrup blir 12 minuter och till centrala Köpenhamn 22 minuter. Fantastiskt för många danskar som idag antingen har mycket höga boendekostnader eller en lång pendlingstid till arbetet.  

Victoria Park nytt bokoncept
Till detta har Annehem utvecklat ett nytt bostadskoncept för boende med högre krav på service. Victoria Park skall byggas på Limhamn, närmare bestämt vid det gamla kalkbrottet ut mot havet.

Målgruppen är välbeställda fyrtiotalister som befinner sig i en fas i livet där bekvämlighet prioriteras. Konceptet är för svenska förhållanden en ny företeelse. Följande service skall kunna erbjudas:

      • Reception 24 timmar
      • Hushållsnära tjänster
      • Lounge
      • Bibliotek
      • Swimmingpool
      • Spa
      • Tennisbana
      • Boulebana
      • Putting green

Totalt planeras 420 lägenheter att byggas. De första bostadsrätterna kommer att börja säljas hösten 2007, men själva byggnationen kommer inte att påbörjas förrän 70 - 80 procent är sålt i förväg.

- Victoria Park kommer att delas in i fyra etapper. Går försäljningen som vi tänkt skall vi kunna börja bygga första etappen under första kvartalet 2008. Då kommer de första bostadsrätterna att stå klara för inflyttning sommaren 2009, säger Peter Strand. 

Peter Strand betonar att Victoria Park är det första av den här typen av boendekoncept i norra Europa och att det bör kunna skapa en extra efterfrågan.

- Victoria Park är ett unikt projekt där vi vänder oss till ekonomiskt köpstarka grupper, till exempel fyrtiotalister med avbetalda villor. Vi tror att människor kommer att vara beredda att betala lite extra för att kunna bo i Victoria Park, så vi räknar med en god lönsamhet på projektet, fortsätter Peter Strand.

- Exakt vad bostadsrätterna kommer att kosta har vi inte bestämt, men även utan att vi marknadsfört projektet har intresset varit mycket stort.

Victoria Park delas ut till aktieägarna
Victoria Park skiljer sig en del från traditionell fastighetsutveckling och har också tydliga expansionsplaner. Målet är att etablera Victoria Park på fler ställen och Annehem har redan börjat söka mark.

- I dagarna har vi slutit avtal med Rambøll Danmark A/S om att de skall leta mark för ett Victoria Park i Köpenhamnsområdet, upplyser Peter Strand.

- Säkert finns det utrymme för flera Victoria Park på platser runt om i Nordeuropa. I ett positivt scenario kan det bli att vi bygger ett nytt Victoria Park var artonde månad.

Avsikten är att Victoria Park skall delas ut till aktieägarna och noteras på First North. Unni Åström har utsetts till vd i bolaget. Hon har bland annat 20 års erfarenhet från hotellbranschen via Scandic/Hilton och från Stena Line.

Högt substansvärde i Annehem Fastigheter
Eget kapital i Annehem är 428 miljoner kronor, eller 36 kronor per aktie, baserat på en extern värdering av fastighetsportföljen.

Stockholm Corporate Finance har räknat på Annehem och kommer fram till ett substansvärde på 1,0 - 1,25 miljarder kronor, eller 84 - 105 kronor per aktie. Beräkningarna visas nedan:

      • Eget kapital: 428 Mkr
      • Resultat Q2 2007: 40 Mkr
      • Övervärde fastighetsbestånd: 108 Mkr (avkastningskrav 5%)
      • Projekt under produktion: 36 Mkr
      • Hyllie: 150 - 400 Mkr
      • Victoria Park: 240 Mkr

Baserat på en aktiekurs på 65 kronor blir substansrabatten 25 - 35 procent, om man undantar skatteeffekter.

Tid är pengar. Kort pendlingstid till Kastrup och Köpenhamns Centrum gör att vi är benägna att dra mot det högre värdet i Hyllie.

Värdet på Victoria Park kan bli klart högre med repetition i affären. Det känns som Sverige kan ha en stor mängd personer intresserade av denna typ av boende. Så här kan finnas en rejäl tillväxtpotential.

Substansrabatten känns väl tilltagen och beQuoted tycker att Annehem Fastigheter har ett så pass intressant utgångsläge att aktien bör kunna få en klart positiv utveckling. Vi sätter köp!

CHRISTER JÖNSSON
christer.jonsson@beQuoted.com

ICT förvärvar och förvaltar fastigheter i mindre och medelstora svenska städer, där prisnivån är lägre än i storstäderna och där risken bedöms vara låg. Målet är att de förvärvade fastigheterna ska ge en direktavkastning på 9 - 13 procent. beQuoted tycker att aktien är för lågt värderad.

Nybildat fastighetsbolag med snabb tillväxt
Fastighetsbolaget bildades i september 2006. Det fullständiga namnet är Investors Capital Trust Sweden Holding AB, även om ICT Sweden Holding används flitigt eller bara ICT kort och gott.

Innan listningen på AktieTorget i slutet av maj har företaget på kort tid fått 650 aktieägare. Vid den senaste emissionen i maj tog man in cirka 4,8 miljoner kronor.

Företaget vill växa snabbt genom förvärv. Dessa kan framöver bli större och större i takt med att bolaget växer.

Då hela bestånd köps kan enstaka fastigheter, som inte passar in hos ICT, komma att säljas vidare.

Bostäder dominerar
Huvudinriktningen är bostadsfastigheter, och ICT har hittills förvärvat fyra fastighetsbestånd i Örebro län.

Marknadsvärdet på fastigheterna är cirka 67 miljoner kronor och nettoskulden uppgår till ungefär 45 miljoner kronor. Hyresintäkterna på årsbasis är cirka 9,1 miljoner kronor.

De flesta av fastigheterna är fullt uthyrda och i flera fall finns det en kö till lägenheterna.

Fastigheter i många mindre och medelstora orter är billiga
Hyresregleringen i Sverige gör att hyrorna för jämförbara bostäder är ungefär lika stora oavsett var i landet fastigheten är belägen.

- I Stockholm får man i regel betala flera gånger så mycket som vi gör för att få samma hyresintäkt, säger Matti Lilljegren, vd i ICT och utbildad byggnadsingenjör.

- Priset på de fastigheter vi är intresserade av ligger ofta på bara en tredjedel av kostnaden för att bygga nytt. Det gör att vi ser en potential för framtida värdestegringar, fortsätter Matti Lilljegren.

Betalar med egna aktier
Vid förvärv har ICT som princip att låna upp till 75 procent av köpeskillingen. Hela eller del av återstoden betalas i regel med egna aktier. Det ger företaget möjlighet att växa snabbt.

- Vi har märkt ett stort intresse bland säljarna att ta vår aktie som betalning. Meningen från början var att vi inte skulle betala mer än 25 procent med egna aktier, men en del säljare vill ha mer, berättar Matti Lilljegren.

- Jag ser en fördel i att säljaren blir aktieägare. Vi låter gärna denne fortsätta att ansvara för skötseln av fastigheten. Som aktieägare blir säljaren motiverad att göra detta på ett bra sätt, fortsätter Matti Lilljegren.

Det senaste förvärvet genomföres den 14 juni. Fem fastigheter i Lindesberg köptes för 5,2 miljoner kronor. 1 miljon kronor erlades i form av egna aktier till kursen 1 krona, jämfört med dåvarande aktiekurs på 65 öre.

Chans till utdelning nästa år
Enligt bolagets utdelningspolicy ska 30 procent av vinsten, exklusive icke kassaflödespåverkande poster, delas ut. Detta gäller så snart företaget uppnått tillräcklig konsolidering.

- Jag kan inget lova, men det kan mycket väl bli utdelning till aktieägarna redan nästa år, avslöjar Matti Lilljegren.

Tror på snabb och lönsam expansion
ICT prognostiserar en vinst per aktie på 5,5 öre i år och 9,8 öre 2008. Årets prognos grundas på att flera fastighetsköp genomförs, men enbart sådana där bolaget redan diskuterat förvärv med den nuvarande ägaren. Prognosen för 2008 baseras på att inga ytterligare köp görs.

Företaget har dock betydligt högre mål än så. Vid nedan angivna årsskiften är målsättningen att värdet på fastighetsbeståndet ska vara

      •  2007/2008: 220 - 240 miljoner kronor
      •  2008/2009: 660 - 680 miljoner kronor
      •  2009/2010: 1980 - 2000 miljoner kronor

- Beloppen grundas till betydande del på konkreta idéer. Men det är ingen prognos, förtydligar Matti Lilljegren.

Lågt värderad aktie
beQuoted har gjort en grov uppskattning av hur stor vinsten kan bli utgående ifrån ICT:s mål. Vi utgår ifrån att:

• 25 procent av förvärven betalas med egna aktier till en snittkurs på 1,75 krona
• direktavkastningen hamnar på 10 procent
• bolaget betalar 5,5 procent i ränta på lånen

Årsvinsten utifrån innehavet 2009/2010 blir då cirka 30 öre per aktie.

Tycker man som beQuoted att bolagets fastigheter är undervärderade, blir det naturligt att bedöma aktiens värde utifrån p/e-talet.

Enligt Affärsvärlden är det genomsnittliga p/e-talet för de noterade fastighetsaktierna 20,9. Med detta värde samt en vinst på 30 öre per aktie, diskonterat till 15 procents ränta, får ICT-aktien ett nuvärde på cirka 4,55 kronor.

Beräknat på det lägsta p/e-talet i Affärsvärldens tabell över fastighetsbolag blir ICT-aktien på samma sätt värd 2,33 kr.

Utifrån den aktuella kursen på 70-75 öre ger beQuoted en klar köprekommendation. Dock med en varning för att likviditeten i aktien kan vara dålig.

GÖRAN OFSÉN
goran.ofsen@beQuoted.com

Nystartade kontorsleverantören Office Provider börjar få struktur på verksamheten. Visserligen är försäljningen fortfarande blygsam, men under första kvartalet 2007 har personalen ökat med 18 personer till 41 anställda. Bland de olika rörelserna märks särskilt säljfabriken Linktel.

Office Provider skall bli totalleverantör
Office Provider tog steget in på AktieTorget i december 2006, som vi skrev om i beQuoted nyhetsbrev nr 34 2006. Emissionen i samband med noteringen gick bra. Bolaget fick in 7,0 miljoner kronor efter emissionskostnader.

Det har sedan följts upp med en riktad emission. Totalt har bolaget fått kapitaltillskott på 8,1 miljoner kronor efter emissionskostnader.

Syftet är att via förvärv och samarbetsavtal med kvalificerade partners bli en komplett leverantör av kontorsnära tjänster till företag.

Säkerhet största affärsområdet
beQuoted gjorde i samband med ett besök på bolagets årsstämma en intervju med dåvarande vd Tomas Åström.

Office Provider har därefter gjort vissa förändringar på ledningssidan.

Olle Kilberg som kom in i koncernen via köpet av Säkerhetsbolaget Svenska AB, har tagit över vd-posten. Tomas Åström tar över ansvaret för Office Providers verksamhet inom telekommunikation.

Office Provider har sammanlagt fyra affärsområden:

      • Security - larm, kameraövervakning, passagelösningar
      • Communications - tele, data, mobilkommunikation
      • Copy - kopieringsmaskiner, faxar, skrivare
      • Supplies - kontorsmaterial via katalog och webbshop

Störst är affärsområdet Security, med Säkerhetsbolaget Svenska AB. Bolaget är återförsäljare av främst hemlarm till privatpersoner från Group 4 Securicor.

Bolaget vill även in på företagsmarknaden och lyckades nyligen knipa en första order på säkerhetsdörrar för 0,3 miljoner kronor till en bostadsrättsförening i Solna.

Första kvartalet 2007 har omsättningen i Säkerhetsbolaget Svenska AB gått tillbaka något, men det beror på att G4S sänkt avtalspriserna till slutkund. Sänkta priser kan ge ökade volymer, vilket totalt borde kunna ge ett ökat täckningsbidrag.

Office Provider avstår förvärv av Netello
Inom Communications har man försökt bredda telefoniverksamheten genom förvärv av Netello, leverantör av växlar.

Bolaget skrev ett förvärvsavtal med Netello i februari 2007. Men efter en due diligence valde Office Provider att inte fullfölja förvärvet:

- Netello är ett bra företag, men internt var de inte var färdiga för ett samgående. Vi ser lika positivt på Netello som tidigare och hoppas att affären skall komma tillbaka, berättar Tomas Åström, affärsområdesansvarig för Office Provider Communications.

Öppnar webbshopp inom Supplies
beQuoted kan spontant tycka att det är positivt att ledningen i Office Provider har förmåga att hoppa av affärer som inte känns helt rätt.

Eller som den legendariske danske resekungen Simon Spies en gång uttryckte saken:

"Att göra bra affärer handlar i första hand om att undvika de dåliga."

I affärsområdet Supplies har man precis startat upp försäljningen, med en prydlig katalog och via nätet:

- På hemsidan har vi öppnat upp vår webbshop i en tidig version. Riktiga skjutsen tror vi kommer när vi lanserat vår nya hemsida, som blir en rejäl uppfräschning, avslöjar Tomas Åström.

Linktel ett glädjeämne
Dotterbolaget Linktel är ett nystartat verksamhetsområde. Bolaget skall bli en försäljnings- och kommunikationsbyrå med tjänster inom försäljning och kundvård. Redan har man 18 anställda.

- Linktel handlar om intern bokning av kundbesök för vår försäljning av säkerhetsprodukter samt telefonförsäljning och kundvård för externa kunder, berättar Tomas Åström.

Under april - maj har man fått sprutt på försäljningen och kommit upp i en årstakt på 11 miljoner kronor. Tele2 är en av kunderna.

God likviditet i bolaget
Office Provider har kommit med sin första delårsrapport som noterat bolag. Så här gick det under första kvartalet 2007:

      • Omsättning: 3,5 Mkr (2,1), +57% (exkl aktiverat arbete)
      • Aktiverat arbete för egen räkning: 0,2 Mkr (0,0)
      • Resultat efter finansnetto: -1,1 Mkr (-0,9)
      • Vinst per aktie: -3,6 öre (-3,4)

Resultatet har belastats med starten av dotterbolaget Linktel, den nya webbshoppen samt integrationskostnader.

Likvida medel inklusive finansiella anläggningstillgångar uppgår till 4,5 miljoner kronor. Eget kapital per aktie uppgår till 34 öre per aktie, vilket ger en soliditet på starka 64 procent.

Lågt börsvärde om företaget lyckas
beQuoted konstaterar att verksamheten i Office Provider befinner sig i ett tidigt skede och befinner sig under uppbyggnad. Konceptet känns fräscht och borde ha en framtid, men samtidigt är det tuffa konkurrenter som man utmanar inom respektive område.

När beQuoted besökte bolagets årsstämma i Hägersten i Stockholm kändes ledningen dedikerad och besluten att lyckas. Särskilt positivt känns det starka säljfokuset, som verkar löpa som en röd tråd i bolaget. Styrelsen vinner också erfarenhet genom inval av Eric Severin, född 1946.

För bolaget handlar det om huruvida man kan lyckas med att integrera alla tjänster under en och samma hatt, så att kunderna upplever Office Provider som en samlad leverantör.

Det är en rejäl utmaning att sy ihop allt, men lyckas man kan det bli en god utväxling. Det tydliga företagsnamnet torde här vara till en stor hjälp.

Börsvärdet för Office Provider är 14 miljoner kronor vid en aktiekurs på 45 öre. Det finns också drygt 3 miljoner optionsrätter i bolaget som kan ge viss utspädning, men till en lösenkurs på 1,15 kronor, så i värderingen av aktien behöver man inte ta någon hänsyn till dessa.

Någon prognos om helårsresultatet lämnades inte på årsstämman. Det är ännu för tidigt att uttala sig om Office Provider blir "fågel eller fisk". Börsvärdet är dock så pass lågt att blir det fågel lär det finnas en rejäl uppgångspotential för aktieägarna.

CHRISTER JÖNSSON
christer.jonsson@beQuoted.com